O Presidente da República Federativa do Brasil, Luiz Inácio Lula da Silva (PT), em evento realizado em fevereiro de 2023 – Foto de Ricardo Stuckert | Ao fundo, o residencial do ‘Minha Casa Minha Vida‘ em Santo Amaro (BA) – Foto de Marcelo Camará/ MCid | Arte 
Programa habitacional entra em nova fase e conselho responsável pelo FGTS estabelecerá limite maior para imóveis financiados
“O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) repaginado pode dar novo respiro a parte do mercado imobiliário nos próximos meses. O programa habitacional entra em nova fase após o Congresso aprovar medida provisória sobre o tema e, nesta semana, o conselho responsável pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) estabelecer um limite maior para os imóveis financiados“, mostra matéria de Carolina Riveira, no portal ‘Metrópoles’.
O programa de habitação federal foi criado em março de 2009, durante o governo ‘Lula II‘ para subsidiar a aquisição da casa ou apartamento próprio para famílias com renda em faixas inferiores e facilitar as condições de acesso ao imóvel para famílias com renda maiores, até um limite.
Em janeiro de 2021, o então presidente Jair Bolsonaro (PL) instituiu via Lei n.° 14.118 o Programa Casa Verde e Amarela, visando apagar o MCMV, mas não foi bem sucedido.
Em fevereiro deste ano, o Presidente da República Federativa do Brasil, Luiz Inácio Lula da Silva (PT), aboliu o programa de Bolsonaro. Com as mudanças impostas por Lula III, o mercado avalia que ocorrerá “impacto relevante, principalmente para empresas que atendem ao segmento habitacional de baixa renda“, diz o texto. Leia os principais trechos da matéria:
“O conselho curador do FGTS divulgou três atualizações principais nos financiamentos via Minha Casa, Minha Vida:
redução na taxa de juros para famílias de renda até R$ 2 mil;
aumento no subsídio para as duas faixas de menor renda do programa (de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil); e
aumento no preço do imóvel que pode ser financiado (R$ 350 mil para famílias que ganham até R$ 8 mil).
O novo flanco aberto pelo MCMV representa um movimento oposto ao que vinha ocorrendo nos últimos anos, com construtoras de olho no segmento de alta renda, capaz de absorver preços maiores.
Com a perspectiva de foco do novo governo Lula no MCMV e um cenário melhor, como expectativa de inflação e juros mais baixos, as ações da MRV na bolsa dispararam mais de 51% desde janeiro, muito acima do Ibovespa (que subiu 12% no período). As ações da Direcional também avançaram quase 22%; as da Cury, 29%; e as da Tenda e Plano & Plano, mais de 130%.
Das seis construtoras com capital aberto acompanhadas pelo UBS BB, o banco tem recomendação de compra para Cury, MRV, Direcional e Tenda. O BTG Pactual manteve a recomendação de compra para MRV, Cury e Plano & Plano.
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) saiu de pouco mais de 4% antes da pandemia para mais de 13% em 2021 e 9% no ano passado. Agora, o horizonte é melhor. Para 2023, o INCC ainda não superou 2% nos primeiros cinco meses do ano. O contrato futuro de aço também está hoje mais de 30% abaixo de seu pico, em junho de 2021.
Novos horizontes no mercado imobiliário
Junto a um cenário melhor, a VMV Real Estate Consulting estima que as mudanças no Minha Casa, Minha Vida possam viabilizar R$ 18 bilhões em lançamentos. São projetos que, na visão da consultoria, não seriam lançados por “falta de viabilidade”.
No segmento de baixa renda, Rafael Quick Pimentel, analista do banco Inter, lembra que há uma limitação de demanda, uma vez que o público do MCMV é finito e definido por lei. Assim, há sobretudo uma disputa de fatia de mercado (o chamado “share” no jargão econômico) entre as construtoras. Atualmente, o programa atende famílias com renda bruta de até R$ 8 mil, no caso de áreas urbanas.
No entanto, uma especificidade no segmento é que os anos difíceis da pandemia também reduziram a concorrência, o que pode ser boa notícia para as grandes construtoras a partir de agora.
História
O MCMV foi criado no segundo governo Lula, em 2009. Desde então, o programa foi responsável pelo financiamento de 2,5 milhões de moradias, 60% dos imóveis financiados no Brasil no período, segundo a Abrainc. Em fala neste mês, o presidente Lula chegou até mesmo a dizer que gostaria de ampliar o programa para famílias de classe média, com rendimentos até R$ 12 mil – embora não haja uma proposta concreta para o assunto. Por ora com foco na baixa renda, a meta do governo é atender a 2 milhões de famílias até 2026″.
Constituição
A Emenda Constitucional n.° 26/2000, incluiu no art. 6º da Constituição da República o direito à moradia. Em cumprimento aos arts. 182 e 183 da mesma Constituição, foi promulgada a Lei 10.257 de 2001 (o Estatuto da Cidade), responsável por instituir diretrizes de execução das políticas públicas habitacionais do país.
Para coordenar a execução destas políticas públicas habitacionais, foi criado, em 1º de janeiro de 2003, o Ministério das Cidades. O qual instituiu uma nova Política Nacional de Habitação em 2004, cujo principal instrumento é o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS), criado e regido pela Lei n.° 11.124 de 2005, cuja vigência se estende até o presente, sendo gerido pelo atual Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR). Essa mesma Lei prevê o Plano Nacional de Habitação (PlanHab), principal instrumento de combate déficit habitacional, configurando-se como um projeto de longo prazo, para o período de 2009 a 2023.
No rastros de todos estes marcos na Política Habitacional, criou-se, em 2009 por meio da Lei n.° 11.977, o Programa Minha Casa Minha Vida, cuja finalidade, segundo o caput do seu art. 1º, era de criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais).
